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论房屋租赁中装饰装修附合的法律后果


发布时间:2019年10月15日 陈晓敏 点击次数:259

[摘 要]:
装饰装修与租赁房屋附合时产生物权法与债权法上的双重效果。最高人民法院2009年发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以合同责任替代添附规则及不当得利返还规则的适用,导致因附合产生的得利与损失在租赁合同双方之间分配不合理。妥当的做法应当是实现添附规则与合同责任的衔接,在无约定时,适用添附规则由出租人取得附合装饰装修物的所有权。出租人仅可对未经其同意的装饰装修请求恢复原状。对于经同意的装饰装修,承租人得请求出租人在装饰装修带来房屋增值的范围内作出补偿,为避免强迫得利应依主观标准计算补偿范围;对于未经同意的装饰装修,但出租人同意取得其所有权的,承租人可以依不当得利返还规则请求补偿。承租人在获得补偿前有权留置附合装饰装修物。在租赁合同无效或解除的情形,承租人仅能针对依添附与不当得利返还规则未获补偿的费用损失在出租人有过错时请求赔偿。
[关键词]:
附合装饰装修;添附;恢复原状;不当得利

一、问题的提出

 

    在房屋租赁中,承租人因居住或生产经营常常需要对房屋进行装饰装修。对此,我国《合同法223条仅规定承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物,没有明确其法律后果。当装饰装修与房屋紧密结合,依物理和社会经济观念判断其具有固定性和继续性,并构成房屋的重要组成部分时,形成附合装饰装修。[1]针对实践中因附合装饰装修产生的纠纷,最高人民法院于2009年发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释〔200911)在第913条确立了具体的处理规则。[2]法释〔200911号总体上是在合同框架下按照合同责任的思路确定附合装饰装修的价值损失之承担。依照其规定,无论装饰装修是否经过出租人同意,在租赁合同期限届满时,出租人都无须对承租人进行补偿;在合同无效或解除时,除出租人同意利用外,由双方依过错承担装饰装修价值损失。该司法解释的这一规定旨在解决因附合产生的损失承担问题,对装饰装修给房屋带来的增值利益完全忽略不计,排除了基于添附的不当得利返还规则之适用,导致因附合产生的得利与损失在租赁合同双方之间的不合理分配。[3]

 

    与法释〔200911号采用的损失赔偿进路不同,司法实践中不乏适用不当得利返还规则乃至公平原则进行裁判的做法,判决确认出租人须就附合装饰装修对承租人进行补偿。[4]这也使得相关案件的裁判陷入混乱,同案不同判的现象较为严重。例如,在李顺桥与蒋金根房屋租赁合同纠纷案中,承租人经出租人同意,对租赁房屋进行装修用于酒店经营,后因承租人拖欠租金导致合同解除。对于已经与房屋形成附合的装饰装修,一审法院判决由取得附合装饰装修物的出租人给予补偿;二审法院判决却认为合同解除是因承租人过错所导致,应当由承租人自己承担附合装饰装修的损失。[5]对于装饰装修与租赁房屋的附合,两级法院分别适用不当得利返还规则与法释〔200911号规定的合同损失承担规则得出了完全不同的裁判结果。租赁合同当事人之间就装饰装修附合产生的利益或损失分配,应当以装饰装修的所有权归属确定为前提。装饰装修与租赁房屋附合是添附的方式之一,在当事人对装饰装修的所有权归属没有约定并且协商不成时,可依添附规则确定。[6]因此,欲确定房屋租赁中装饰装修附合的法律后果,有必要厘清合同调整模式与物权法中添附之一般规则的适用关系,实现添附规则与合同责任的衔接。

 

    我国现行法没有确立添附制度,仅有最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)(以下简称《民法通则意见》)86条简单规定,添附物不能拆除的,也可以折价归财产所有人[7]这一规定对添附物所有权的归属采任意性规范模式,没有提供明确的裁判标准。[8]但是,依照自罗马法以来的附属物添附于主物”(accessio cedit principali)原则,动产与不动产附合一般应当由不动产所有人取得添附物的所有权。[9]比较法上大都也确立了由不动产所有人取得添附物所有权的规则,而不考虑添附行为人的主观状态。[10]因为添附规则主要是依据效率原则确定添附物的归属。在装饰装修附合于房屋的情形,房屋的价值通常高于装饰装修物。因此,附合装饰装修物一般应当由房屋所有人取得所有权。有疑义的是,房屋所有人是否必须基于添附事实取得附合装饰装修物的所有权,抑或可以选择要求承租人对房屋恢复原状。对此,《民法通则意见》第86条未予明确。《民法典物权编(草案)(二次审议稿)117条确立了添附规则,规定添附物所有权的归属可以由当事人约定,但是同样未明确当事人可否请求恢复原状。[11]在司法实践中,应否强制出租人取得附合物的所有权就常常成为审判争议焦点,因为这也相应地决定了承租人能否要求出租人返还所获利益。[12]明确租赁房屋上装饰装修附合的法律效果,对我国法上添附规则尤其是不动产领域中添附规则的构建具有重要的范本意义。因此,本文拟结合我国相关审判实践,同时借鉴比较法上的有益经验,探讨房屋租赁中因装饰装修附合产生的恢复原状请求权之行使与利益返还问题,并为民法典编纂中添附规则的构建提供参考。

 

二、装饰装修附合时出租人的恢复原状请求权

 

    我国《合同法223条规定装饰装修必须经出租人同意,从而将承租人的装饰装修行为区分为两类情形:一类情形是经出租人同意且符合房屋约定用途实施的装饰装修属于善意添附;另一类情形是未经出租人同意,或虽经出租人同意但超出房屋约定用途合理范围实施的装饰装修属于恶意添附。[13]根据《合同法223条与法释〔200911号第12条、第13条,对于未经同意的恶意添附,出租人可以请求恢复原状或者赔偿损失;但对于经同意的善意添附能否请求恢复原状则未予明确。对善意添附能否当然作出与恶意添附的法律后果之对立解释,即对经同意的装饰装修所形成的附合物禁止恢复原状,不无疑问。而将未经同意的装饰装修一律作为违约或侵权行为处理,允许对已经形成附合的装饰装修物恢复原状的做法是否合理,亦值得探讨。

 

    下文分别讨论在这两类附合情形下,出租人可否基于物权请求权或者侵权责任请求承租人恢复原状,拆除与房屋形成附合的装饰装修物。

 

()经同意装饰装修时恢复原状请求权之行使限制

 

    经出租人同意的装饰装修行为为善意添附。出租人的同意包括明示与默示的同意。在实践中,默示的同意常常表现为两种典型形式。第一,出租人明知承租人进行装饰装修而没有作出反对的意思表示。[14]第二,承租人为实现房屋约定用途实施必要的装修,应当视为出租人在出租时已有同意装修之意思。例如,在珠海市粤华园林绿化建设管理有限公司与珠海香山书画院租赁合同纠纷案中,被告租赁原告房屋作为书画院并进行了装修改造,后双方因租赁合同无效产生纠纷。二审法院判决认为,虽然被告未向原告报告装修事宜,但是基于租赁合同已经对房屋用途作出约定,就应当视为原告同意被告在该商业目的的范围内实施通常的装修行为。[15]当然,对出租人的同意也不能作任意扩大解释,而应当以房屋类型为主要判断标准,结合房屋租赁用途、出租人作出意思表示时的装修进展等因素综合确定其同意的范围。[16]概括同意或者默示同意应当限定在依房屋用途通常可能涉及的装饰装修的范围内。如果当事人没有特别约定,出租人的同意就不能涵盖改变房屋建筑主体结构或承重结构的装饰装修。[17]

 

    对于经出租人同意的装饰装修能否请求恢复原状,《合同法》与相关司法解释均未作规定。法律规范的阙如导致司法实践中相关案件的判决不一,形成了两种截然相反的裁判意见。一种裁判意见是,基于附合事实的形成,禁止对附合装饰装修物恢复原状。例如,在褚某某与上海某餐饮服务社房屋租赁合同纠纷案中,承租人对租赁房屋进行装修用于经营餐馆,法院判决认为,该装修是基于租赁合同约定的目的实施的,出租人知道而未作反对,应当视为默示同意。因此,出租人在收回租赁房屋时不能要求恢复原状,承租人应按使用现状返还系争房屋。[18]另一种裁判意见是允许对附合装饰装修物恢复原状。除非出租人同意利用或者事实上利用了该装饰装修,否则其可以要求承租人拆除装饰装修,将房屋恢复原状。例如,在曾春红与张丽丹、张东滨租赁合同纠纷案中,承租人经出租人同意,对租赁房屋进行装饰装修用于酒店经营,在租赁合同终止后因出租人不同意利用该装饰装修,法院判决由承租人进行拆除。[19]

 

    在当事人没有约定附合装饰装修物如何处置的情形下,对于出租人在收回租赁房屋时能否请求恢复原状的问题,可以分别从租赁合同关系与添附规则的适用两个方面进行分析。

 

    首先,从房屋租赁合同关系来看,依照《合同法235条的规定,在租赁合同终止时,返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态,并不要求承租人必须将租赁物恢复至租赁开始时的状态。因此,在当事人对附合装饰装修物的处置没有约定的情形下,承租人并不当然承担对租赁房屋恢复原状的义务。在租赁期间,出租人同意承租人进行装修,可以视为出租人对自己所有的物的一种处分方式。[20]即使所形成的附合装饰装修不符合其利益,出租人的同意也应当视为自愿承受该不利益的后果。比较法上对经出租人同意的装饰装修大多也不允许恢复原状,以保护善意添附行为人的信赖利益。如《瑞士债法典》第289条规定,对房屋非常规的修缮或改造须经出租人书面同意,经过出租人同意实施的修缮改造,出租人不得要求承租人在返还房屋时恢复原状。[21]

 

    其次,经出租人同意实施的装饰装修构成善意添附,在当事人没有约定的情形下,附合物的处置受到添附规则的约束。我国《民法通则意见》第86条与《民法典物权编(草案)(二次审议稿)117条虽然没有规定原物所有人可否请求对添附物恢复原状,但是从添附制度的规范目的观之,该制度的确立就是以维持物的整体经济效用为目标,避免对物进行不经济的分割而产生无谓的损耗,从而在法技术上将添附物的所有权配置给某一方或者双方共有,禁止原物所有人请求恢复原状。[22]从比较法上的立法例来看,当附属物所有人为善意添附时,不动产所有人受到添附之禁止恢复原状强制性规则的约束。[23]在承租人善意添附情形,出租人对于附合事实的形成是明知或者可以预见的,仍然作出同意的意思表示,可以视为经所有人同意的添附,自然应当受到添附制度目的的约束。添附制度基于物的社会经济利益对所有人的权利行使形成限制。除非当事人另有约定,出租人不得请求承租人对租赁房屋恢复原状。

 

    此外,从法政策选择角度而言,禁止恢复原状的规范模式也更符合效率原则。允许恢复原状的规范模式将是否保留附合装饰装修完全交由出租人决定,增加了附合法律后果的不确定性。在这一模式下,出租人要么保留附合物并对承租人进行补偿,要么请求承租人移除附合物且无须作任何补偿。出租人为避免支付补偿金,常常会更倾向于选择不保留该附合物,而要求承租人对房屋恢复原状。相反,如果采取禁止恢复原状的规范模式,将附合装饰装修物的所有权依添附规则一般性地归属于出租人,只是在出租人对装饰装修不享有利益时,无须向承租人支付补偿金,则既可以减轻出租人的负担,又可以鼓励其尽可能地保留附合装饰装修物,从而实现促进物之有效利用的目的。

 

()未经同意装饰装修时恢复原状请求权之行使限制

 

    承租人未经同意对租赁房屋进行装修构成恶意添附,同时也构成违约或侵权行为,产生法律规范适用的竞合。当存在合法有效的租赁合同时,承租人的装饰装修行为应当首先被置于租赁合同项下调整。如前所述,我国《合同法223条与法释〔200911号第13条都径直将未经同意的装修视为违约行为,规定出租人可以请求恢复原状或者赔偿损失。这些规定与《民法通则意见》第86条的规定在体系上具有一致性。后者将添附规则的适用范围限定为财产所有人同意增添的情形,未经同意的增添被排除在添附之外,适用合同责任或侵权责任的相关规定。[24]

 

    将未经同意的恶意添附作为侵权或违约行为处理有其合理性,否则可能会纵容甚至鼓励恶意添附的侵权行为人采用此种方式实施交易,导致对所有权保护的弱化。[25]但是,《合同法》与相关司法解释将未经同意的装饰装修定位为违约或侵权行为,完全排除添附规则之适用则未尽合理。在添附事实已经形成的情形,法官在具体案件中也不能完全不考虑物的经济效用,尤其是在被添附一方当事人愿意接受添附物,或者事实上已经对添附物进行使用收益的情形,添附规则仍然有适用之可能与必要。因此,对于承租人未经出租人同意实施的装饰装修,应当允许出租人选择请求承租人承担恢复原状的侵权责任,移除该装饰装修物;或者保留该附合装饰装修物,依恶意添附规则确定其法律后果。此外,恢复原状本身作为侵权责任的责任承担方式在适用上也受到限制。只有在恢复原状是可能的且具有经济上的合理性时才能够适用恢复原状的侵权责任承担方式。[26]在比较法上,即使是在附属物所有人恶意添附的情形,采取允许恢复原状立法例的国家对不动产所有人权益的保障也不是绝对的。这些国家通常都对恢复原状请求权的行使作出各种限制,鼓励不动产所有人尽量保留添附带来的增值利益,以避免权利滥用。[27]在我国相关的司法实践中,法院通常也会考量形成附合的附属物对于主物的利用是否具有价值,是否符合主物所有人可能的利用计划等因素,综合判断恢复原状是否具有经济上的合理性,从而确定是否应当由承租人拆除形成附合的附属物。[28]

 

三、装饰装修附合时承租人的补偿请求权

 

    装饰装修因附合成为租赁房屋的重要组成部分,依照添附规则由出租人取得其所有权。同时,《民法典物权编(草案)(二次审议稿)117条规定,添附物因确定物的归属给另一方当事人造成损失的,应当给予赔偿或者补偿。但是,对于该条所规定的补偿的性质应当如何理解,补偿的范围是什么,以及其与法释〔200911号第11条规定的赔偿损失之间的法律适用关系如何都需要进一步加以明确。

 

()承租人补偿请求权的性质

 

    依照添附规则,承租人丧失附合装饰装修物的所有权,其权利转化为对出租人请求补偿的权利。对于该补偿的性质,法教义学通说是将其纳入不当得利返还的范畴。[29]因为添附规则对附合装饰装修物的权属分配只是为维持附合物的整体经济效用在法技术上作出的便宜规定,并非是要将附合所产生的利益终局性地归属于出租人。但是,出租人系依法取得添附物所有权,其并不符合不当得利没有法律上的原因这一构成要件,与不当得利制度矫正无法律依据的权利移转的规范目的相异。[30]因此,此种情形下对不当得利返还规则的适用并非法律原因的引致,而只是法律效果的准用,是就已经确定的返还义务依照不当得利规则限定其范围。[31]质言之,不当得利返还并没有为承租人的补偿请求权提供实质性的有力解释。

 

    单独适用不当得利返还规则产生的主要问题是,承租人的权利由物权转变为债权,其权利保障强度遭到实质性削弱,尤其是在出租人破产、租赁房屋被抵押或者被强制执行等情形,承租人的债权可能会无法实现而导致其利益减损。例如,在阳朔县长丰秀水假日大酒店有限责任公司与广西桂林誉泓投资发展有限公司等案外人执行异议之诉案中,原告长丰秀水酒店承租一尺水公司的房屋并进行了装饰装修。后在一尺水公司与誉泓公司借款合同纠纷强制执行案中该租赁房屋被拍卖,原告提出执行异议,主张其对附合装修物享有所有权。法院判决认为,附合装修物的所有权由一尺水公司依添附取得,并且该房屋在租赁之前已经设定抵押,原告就该租赁房屋不享有对抗司法强制执行的权利。[32]依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释62条的规定,抵押权的效力及于附合物。抵押权人可就形成附合的房屋整体拍卖所得价款优先受偿。而承租人对装饰装修物的所有权为不当得利返还请求权所替代,转变为普通债权,无法对抗抵押权人或者强制执行。这一判决对承租人利益的保护显然不足,也凸显出仅适用不当得利返还规则实现承租人补偿请求权之力有不逮。

 

    对此,德国法上有学说理论类推公共利益征收情形下的所有权牺牲,提出添附是所有权私法上的强制牺牲的一种情形。[33]所有权在社会或他人值得优先保护之利益下受到限制,所有权人对此负有容忍义务,但是干涉他人所有权的人对因其干涉所造成的损害负有补偿责任,即私法上的强制牺牲责任。[34]强制牺牲责任建立在合法行为的基础上,合法取得或侵害他人所有权的人依法律规定须对被强制牺牲的所有人作出补偿。[35]在装饰装修与租赁房屋附合情形,出租人依法律规定取得附合物所有权,承租人则被剥夺了所有权的防御性请求权,不得请求返还原物,只能请求金钱形式的替代补偿。[36]即承租人对出租人享有私法上的强制牺牲补偿请求权。

 

    然而,补偿请求权与物权请求权对所有人的保障程度显然有所不同。因此,比较法上要么尽可能限制所有权的丧失,如《德国民法典》规定动产添附由各物的所有人共有添附物(947条、第948);要么通过各种方式强化对承租人补偿请求权的保障,以最大程度地确保对承租人的补偿。例如,依照《意大利民法典1152条关于善意占有的规定,承租人对形成添附的租赁房屋享有留置抗辩权,可以对抗出租人的原物返还请求权,直至后者支付补偿金或提供担保为止。[37]《欧洲示范民法典草案》(DCFR)更是直接在添附物上创设了一个法定的担保物权,为丧失所有权一方当事人的补偿请求权提供担保。该担保无须占有添附物或者登记,并且优先于在该添附物上为第三人设立的担保物权(VIII-5:204)。这一突破性的规定旨在达到与将添附物归为原物所有人双方共有相同的效果,以充分保障丧失所有权一方当事人能够获得替代的价值补偿,同时又不影响取得添附物的所有人对物的自由利用。[38]

 

    我国民法没有专门规定承租人对附合装饰装修物享有法定的担保物权,仅可通过类推适用《合同法66条关于同时履行抗辩权的规定,确认承租人在取得补偿金之前可拒绝交还租赁房屋,以抗辩出租人的房屋返还请求权。[39]然而,类推适用同时履行抗辩权仅能对抗取得添附物所有权的出租人,作用范围有限。补偿请求权作为对承租人装饰装修所有权的替代,理应优先于对一般债权的保护。因此,更理想的方案是仿效《欧洲示范民法典草案》的做法在添附物上确立一个法定的担保物权,以担保承租人补偿请求权的实现。

 

()承租人可得请求补偿的范围

 

    接下来有待探讨的问题是,承租人在善意添附与恶意添附情形下是否都可请求补偿,以及可得请求补偿的范围是否相同。

 

1.经出租人同意装饰装修的补偿范围

 

    法释〔200911号第12条规定,在租赁期间届满后,出租人不用补偿承租人附合装饰装修的费用。这一规定主要是基于行业惯例和交易习惯对装饰装修进行折旧,在租赁期间届满时视为装饰装修的价值通过折旧归零,出租人没有因取得装饰装修物的所有权而取得利益。[40]学说理论与司法实践也有观点认为,承租人作为理性人在进行装饰装修时应当考虑其承租期限,在租赁期限届满时通常不存在损失,或者应当自行承担盲目装修导致投资无法收回的损失。[41]

 

    该司法解释的这一规定虽然免去了精确计算装饰装修残值的麻烦,却未必与实际情形完全符合。在实践中,装饰装修在租赁期间届满后仍然具有较高价值的情形并不鲜见。由于缺乏明确的法律依据,在一些案件中法院只能依据公平原则或者诚实信用原则判决出租人给予部分补偿,对承租人利益的保护显然不足。[42]出租人是否因取得附合装饰装修物而获有利益,应当根据个案情况具体分析。比较法上对于经同意的附合装饰装修构成租赁物改良的情形,大多允许承租人就其改良部分的支出费用向出租人请求偿还。[43]但是,考虑到在装饰装修与房屋附合的情形,出租人通常是善意且非自愿的获益,为避免导致出租人负担过重,各国大多限定费用或利益返还的范围,或者以附合装饰装修给房屋带来的增值利益为限,[44]或者在增值利益与承租人所支出费用两者之间,允许出租人选择数额较少的予以偿还。[45]

 

    与征收补偿不同的是,私法上强制牺牲的补偿仍然是对私主体之间利益关系的调整或矫正。因此,承租人可得请求补偿的范围应依不当得利返还规则具体确定。但准用不当得利返还规则的前提是出租人取得附合装饰装修物的所有权并从中获得了利益。而在房屋租赁实践中常见的情形是,取得附合装饰装修物的房屋出租人属于被动受益的一方。因为装饰装修主要是基于承租人的使用需要进行的添附,在审美需要与实际利用上都具有很强的主观性,形成附合的装饰装修物虽然客观上给房屋带来增值利益,但是该利益可能违反房屋出租人的意思,或者不符合其本来的经济计划,从而对出租人构成强迫得利。强迫得利不以行为人之恶意为限,只要受领人所受利益不符合其本来意思或需求即可成立。[46]因此,即使是经过出租人同意的装饰装修,也可能对其构成强迫得利。

 

    强迫得利违背权利人的意思,侵害权利人对自己之物的自由处分权利,构成对他人权利行使的干涉。[47]尤其是在一些商业租赁案件中,承租人通常会为经营目的投入大额资金进行装饰装修。如果在租赁期限届满后都要求出租人偿还附合装饰装修给房屋带来的增值利益则会构成强迫交易,迫使出租人为其本来不会进行的投资行为承担责任,会给出租人带来沉重的负担。对于此种情形,按照德国学理通说应当将返还利益的计算标准主观化,依照受领人对原物的经济利用计划或可能的利用方式认定其应当返还的利益。[48]如果受领人对于所取得的添附物不具有利益则无须偿还,因为任何人都没有违反其意思受领财产利益以致应对受损害者支付价额的义务。[49]

 

    在司法实践中,法官通常也会衡量形成附合的装饰装修对出租人而言是否具有利益,以确定出租人是否需要对承租人进行补偿以及补偿的范围。例如,在巫渭龙、王艳飞与楼青萍、楼漾等房屋租赁合同纠纷案中,原告租赁被告房屋用于足浴店经营,后因原告拖欠租金导致合同解除,附合装饰装修物依照合同约定归属于出租人。考虑到附合装饰装修物的残值只有在该房屋能继续作为足浴店使用的情况下才能体现,二审法院对一审法院判决的出租人须补偿承租人的金额进行了下调。[50]此外,仅仅在客观上接收附合装饰装修物,并不当然意味着出租人从该附合装饰装修物中获益。除非出租人对该装饰装修直接进行了利用,或者通过转让等方式从该装饰装修中获取了利益,才能够认定出租人对该装饰装修具有利益。[51]

 

    因此,对失权的承租人的补偿应当以该附合装饰装修对出租人有正当利益存在为前提,考量其是否符合出租人对房屋的经济利用安排,相应地确定出租人是否需要对承租人进行补偿以及具体的补偿范围。

 

2.未经出租人同意装饰装修的补偿范围

 

    承租人未经出租人同意恶意实施装饰装修,从合同关系角度而言构成违约,如果对出租人的房屋造成损害还需要承担侵权责任。《合同法》与相关的司法解释也都将其作为违约行为或侵权行为处理。出租人可以请求承租人对租赁房屋恢复原状而拆除装饰装修,并对其损害进行赔偿。然而,有疑问的是如果出租人对附合装饰装修物存在利益需求,愿意保留该附合装饰装修物,承租人是否能够请求出租人补偿其装饰装修的费用。法释〔200911号第13条规定未经出租人同意实施的装饰装修,承租人应当自己承担费用,出租人可请求恢复原状或损害赔偿。有学者对此规定的合理性提出质疑,认为其排除了添附规则的适用,以侵权责任吞没了因添附产生的不当得利返还请求权。[52]

 

    对此问题学说理论上存在争议,司法实践中也做法不一。虽然在大多数案件中,法官都依照法释〔200911号第13条的规定判决由承租人自己承担装饰装修的费用,但也有部分案件判决由取得附合装饰装修物的出租人对承租人进行补偿。例如,在王野与锦州市建筑构件公司破产管理人租赁合同纠纷案中,承租人未经出租人许可对房屋进行翻修并铺设了水泥地面等,鉴于承租人所实施的装饰装修部分已经与房屋形成附合而无法分离,二审法院最终依据公平原则判决取得附合装饰装修物的出租人对承租人予以适当补偿。[53]

 

    无论如何,添附行为人的恶意并不一般性地导致其丧失利益返还请求权。仅有承租人明知装饰装修违反出租人的意思,比如出租人明确告知未经其同意不得进行装饰装修,或者承租人明知租赁合同无效或者解除后仍然对房屋进行装饰装修等情形,可以视为类似非债清偿情形,排除承租人补偿请求权的适用。除此以外,承租人仅仅是未经出租人同意装饰装修虽然构成恶意添附,但是其恶意程度相较于前述情形或盗窃他人之物进行添附等极端恶意情形都要显著轻微。未经出租人同意实施装饰装修的承租人仍然存在应受保护的利益。比较法上尽管对恶意添附情形下的利益返还范围有不同限制,但是多数国家都承认丧失权利的一方当事人可得请求补偿。[54]对于未经出租人同意的装饰装修,允许承租人请求获益的出租人给予补偿更有利于平衡双方当事人的利益,这主要是基于以下两个方面的理由。

 

    一方面,对于未经出租人同意实施装饰装修而与房屋形成的附合物,出租人可以根据自己的利益选择取得其所有权,或者请求恢复原状。只有在出租人选择取得附合装饰装修物的所有权时,承租人才能够请求补偿,否则就需要承担其装饰装修费用不能收回的损失或风险。并且即使出租人选择保留附合装饰装修而对承租人承担补偿义务,也不影响其请求承租人承担因违约或侵权产生的损害赔偿责任。

 

    另一方面,出租人若选择保留附合装饰装修,因此而获得利益却不给予补偿,则对承租人有失公允,会导致出租人不当得利。[55]在司法实践中,对于装饰装修虽然未经房屋出租人同意,但是事后出租人已经接收并使用了该装饰装修,或者通过转让等方式从该装饰装修中获取了利益的情形,法院判决都会支持承租人的补偿请求权,而不允许出租人抗辩装饰装修未经其同意,要求承租人自己承担损失。[56]

 

    因此,对于未经同意进行的装饰装修,出租人如果愿意保留该附合物并从中获有利益的情形,承租人可以请求出租人补偿。同时,添附行为人的恶意将免除或减少依不当得利返还规则确定的补偿数额。[57]因此,承租人可得请求补偿的范围应当以附合装饰装修给租赁房屋带来的增值利益为限,并且不得超出承租人为此所支出的费用。

 

()租赁合同中承租人补偿请求权与赔偿请求权的关系

 

    在租赁合同没有正常履行完毕,如合同解除或者无效等情形下,承租人投入装饰装修的价值未获得完全实现,也可以纳入承租人因此所遭受的损失范畴,依照合同责任或者风险负担规则分配装饰装修价值损失的承担。法释〔200911号就是遵循这一思路,规定在租赁合同无效时,双方当事人按照导致合同无效的过错分担附合装饰装修的现值损失(9);在租赁合同解除时,双方当事人按照导致合同解除的过错分担附合装饰装修在剩余租期内的残值损失(11)[58]而且,该司法解释将承租人是否受损与合同的履行情况联系在一起,基于装饰装修物在租赁期限届满时价值折旧为零的假定,将装饰装修物的费用平均分摊到租赁期限内,以此为基础确定具体情形下承租人的损失额。这一规定排除了添附以及由其产生的补偿请求权的适用,其妥当性存疑。

 

    在租赁合同解除或无效的情形,应当首先确定与房屋形成附合的装饰装修的所有权归属。在租赁合同解除之前,承租人在合同存续期间经出租人同意进行的装饰装修都属于善意添附。出租人或承租人对合同解除的过错只对违约责任的承担有意义,不影响添附的法律后果。在租赁合同无效情形,承租人对租赁房屋构成无权占有。根据承租人对导致合同无效的过错,其对租赁物的添附可以区分为善意添附与恶意添附。当承租人故意导致租赁合同无效,或者对导致该租赁合同无效的事由明知时,其对租赁房屋的占有为恶意占有,即使装饰装修是经过出租人同意实施的,也构成恶意添附。相反,当租赁合同无效是由出租人原因导致,承租人对无效原因并不知道时,其对租赁房屋为善意占有,经出租人同意实施的装饰装修行为为善意添附。房屋租赁合同无论是解除还是无效,当承租人为善意添附时,出租人不得请求承租人恢复原状,其依照添附规则取得附合装饰装修物的所有权。当出租人从该装饰装修中获有利益时,承租人可得请求出租人给予补偿,依不当得利返还规则确定补偿范围。当承租人故意导致租赁合同无效,恶意实施添附行为时,出租人可以选择要求其承担恢复原状或赔偿损失的合同责任,或者保留附合装饰装修物并对承租人予以补偿。

 

    仅当丧失附合装饰装修物所有权的承租人没有从出租人处获得补偿,或者获得的补偿少于其支出的费用时,支出费用扣减所获补偿之后的部分才能够纳入承租人所遭受的损失范围。在出租人对租赁合同解除或无效有过错的情形下,承租人可以就该部分损失向出租人主张损害赔偿。

 

四、结语

 

    房屋租赁关系中装饰装修附合于房屋是实践中常见的现象,也是一种典型的添附情形。在租赁合同当事人未作约定或者协商不成时,关于附合装饰装修物所有权归属的确定,添附规则作为法定的物权配置规则是不可替代的适用规范。法释〔200911号对租赁合同的规定立足于实践纠纷的解决,试图回避对附合装饰装修物所有权归属的认定,仅在合同框架下确定因附合装饰装修产生的损失承担,忽略了因适用添附规则可能产生的利益归属,导致未能对当事人因附合装饰装修产生的利益与损失作合理分配。这一尝试的失败也佐证了添附规则在添附物所有权归属的确定上所具有的不可替代性。此外,对房屋租赁中装饰装修附合产生的法律关系的调整,还涉及与不当得利制度的衔接,以及与侵权责任或合同责任等规范的协调,需要构建一整套精细且复杂的规则以明确其法律适用关系。而我国现行法中添附制度阙如,司法实践对此类案件的裁判只能依据法律法规与司法解释的相关零散规定,不利于形成体系化的整体认知与一致判断。

 

    《民法典物权编(草案)(二次审议稿)对添附制度的确立无疑是一个立法进步。但是,其对添附效力的规定过于笼统,适用性不强。不同的添附方式或财产类型都可能会对添附规则的设置产生影响。因此,有必要依照添附的方式区分加工、混合与附合三种类型,分别确定其物权配置规则。房屋租赁中装饰装修的附合属于动产附合于不动产的类型。因此,对房屋租赁中装饰装修附合的法律后果的探讨,有助于厘清添附尤其是动产附合于不动产类型的一些基本规则。(1)添附规则作为法定的物权配置规范,欲达致其社会功能必须具有明确性,并以实现资源效用为导向。[59]在发生添附事实时,维持添附物的一体性而禁止恢复原状应当是添附制度的立法旨趣所在。[60]仅有动产所有人恶意添附情形除外,以避免过分削弱对所有权的保护。在动产与不动产发生附合的情形,由不动产吸附动产,即由不动产所有人取得添附物所有权,添附行为人的主观状态与动产价值的高低都不影响添附物所有权归属的确定。(2)不动产所有人取得添附物所有权的,丧失所有权的动产所有人享有私法上的强制牺牲补偿请求权。补偿范围应当区分不动产所有人为主动添附还是被迫添附有所不同。不动产所有人主动实施添附的,应当依照发生添附时动产的市场价值偿还;不动产所有人被迫添附的,丧失所有权的动产所有人得准用不当得利返还规则计算补偿数额,请求不动产所有人在装饰装修给房屋带来增值的范围内进行利益返还,或者在房屋增值与承租人为装饰装修所支出费用之间选择数额较低的一项进行偿还。在善意添附情形,为避免使不动产所有人强迫得利,应当采取主观标准计算不动产所有人须补偿的范围。丧失所有权的动产所有人在获得补偿之前有权拒绝交还该添附物,以确保其补偿请求权的实现。

 

(责任编辑:洪玉)

【注释】 *作者单位:中南财经政法大学法学院。本文系中南财经政法大学中长期重点项目司法改革视域下的裁判机制和案例法研究”(412/31510000032)的阶段性成果。
[1]
参见王泽鉴:《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第200页。
[2]
依照法释〔200911号起草者的解释,此处的装饰装修物既包括一般意义上的装饰装修,也包括改建和增设他物,但不包括扩建。参见最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2016年版,第118页。
[3]
学者对法释〔200911号的批评意见主要参见崔建远:《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还——对法释〔200911号关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定的评论》,《法学家》2009年第5期;梅夏英:《民法典编纂中所有权规则的立法发展与完善》,《清华法学》2018年第2期。
[4]
适用不当得利返还规则裁判的案件如刘淑莲与南京建材节能实业发展公司、陆建琴不当得利、房屋租赁合同纠纷案”(江苏省南京市栖霞区人民法院(2015)栖民初字第24号民事判决书)曾申聪诉宗舒萍等不当得利纠纷案”(安徽省六安市中级人民法院(2018)15民终810号民事判决书)许春梅与李丽娅房屋租赁合同纠纷案”(湖南省怀化市中级人民法院(2017)12民终332号民事判决书)。适用公平原则裁判的案件如余茂善诉上海金鹊投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案”(上海市第一中级人民法院(2016)01民终4295号民事判决书)海南南方航空工贸实业公司与海南恒卓酒业有限公司合同纠纷案”(海南省海口市美兰区人民法院(2015)美民二初字第78号民事判决书)
[5]
参见湖北省武汉市东湖新技术开发区人民法院(2013)鄂武东开民一初字第00800号民事判决书、武汉市中级人民法院(2016)01民终4103号民事判决书。
[6]
尽管比较法上有将基于正当权源发生的附合排除适用添附规则的例外规定,如《日本民法典》与我国台湾地区民法都规定有权源的添附行为人可以保留动产的所有权,但是,此处的权源应当是指其权利当然包含可以利用他人的不动产进行附合的内容,如以种植竹木为内容之地上权,或者在他人土地栽种农作物之永佃权等。而承租人的权利并不当然具有上述内容,不属于有正当权源的情形。参见谢在全:《民法物权论》上册,中国政法大学出版社1999年版,第257页。
[7]
《民法通则意见》第86条规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。
[8]
参见王利明:《关于添附纠纷案件处理的几个问题》,《判解研究》2005年第1(总第21),人民法院出版社2005年版,第58页。
[9]
参见[]彼得罗·彭梵得:《罗马法教科书》,黄风译,中国政法大学出版社2005年版,第153页。
[10]
参见《德国民法典》第946条、《法国民法典》第522条、《日本民法典》第242条等。
[11]
我国《民法典物权编(草案)(二次审议稿)117条规定:因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错的当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损失的,应当给予赔偿或者补偿。
[12]
为简化法律关系的论述,本文的讨论范围限定在出租人即为房屋所有人的情形。
[13]
同前注[2],最高人民法院民事审判第一庭编著书,第120页。
[14]
参见曹祖豫与中国建设银行股份有限公司濮阳分行、中国建银投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷案”(河南省濮阳市华龙区人民法院(2013)华法民初字第196号民事判决书)吴明勤诉赵敬德房屋租赁合同纠纷案”(上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二()终字第3号民事判决书)闫荣金与荣成市崂山街道宁家村村民委员会占有物返还纠纷案”(山东省威海市中级人民法院(2017)10民终1107号民事判决书)等。
[15]
参见广东省珠海市中级人民法院(2017)04民终468号民事判决书。
[16]
同前注[2],最高人民法院民事审判第一庭编著书,第154页。
[17]
例如,在邓廷银、赵素清与李永胜、梁芳房屋租赁合同纠纷案中,承租人未经出租人同意进行装修,对于为满足房屋居住需要通常范围内的装修如铺设的地砖等部分,法院判决认为出租人知道而未作出反对意思表示,应视为经出租人同意的装修;而超出房屋通常使用目的的装修,如将两道门封闭等改变房屋结构的装修改建部分,则应视为未经出租人同意的装修。参见四川省南充市中级人民法院(2017)13民终168号民事判决书。
[18]
参见上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二()终字第2461号民事判决书。类似案例如武宝祥与天津远舟餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案”(天津市第二中级人民法院(2017)02民终5089号民事判决书)鲁茜诉冯祖涛、姜楚爱、彭咏梅房屋添附物纠纷案”(湖北省襄阳市中级人民法院(2011)襄中民三终字第176号民事判决书)王文锡与龚秀兰租赁合同纠纷案”(甘肃省兰州市中级人民法院(2017)01民终1375号民事判决书)林旭江诉林松波租赁合同纠纷案”(广东省揭阳市中级人民法院(2014)揭中法民一终字第34号民事判决书)等。
[19]
参见福建省平和县人民法院(2017)0628民初1206号民事判决书。类似案例如双龙公司与民生银行房屋租赁合同纠纷案”(吉林省高级人民法院(2015)吉民一终字第29号民事判决书)惠州市汇佳购物广场有限公司与惠州市仲恺高新区陈江裕丰建材店房屋租赁合同纠纷案”(广东省惠州市中级人民法院(2016)13民终3597号民事判决书)等。
[20]
同前注[2],最高人民法院民事审判第一庭编著书,第160页。
[21]
类似规定参见《德国民法典》第591条,《意大利民法典》第1592条、第1593条等。
[22]
参见[]田山辉明:《物权法》,陆庆胜译,法律出版社2001年版,第173174页。
[23]
例如,《法国民法典》第555条规定:如第三人以其材料种植、建筑及设施时,土地所有人有权保存此等种植物、建筑物及设施物,或要求该第三人拆除之。……但如此项种植、建筑及设施系由不判令返还果实的善意占有土地的第三人所为时,在该第三人返还土地后,土地所有人不得要求拆除此等设施物、建筑物、种植物。
[24]
参见王利明:《添附制度若干问题探讨》,《法学评论》2006年第1期。
[25]
同前注[1],王泽鉴书,第318页。
[26]
参见王胜明主编:《中华人民共和国侵权责任法释义》,法律出版社2010年版,第8081页。
[27]
例如,《意大利民法典》第936条规定,土地所有人在两种情形下不能移除地上物:第一,知道添附行为而没有作出反对表示;第二,自知道添附事实之日起经过6个月,不得再要求移除添附物。《瑞士民法典》第674条第3款规定,对于建造的越界建筑物,土地所有人如果知晓而没有及时提出异议的,不得再要求拆除越界部分,善意建筑人可以通过支付一定的赔偿金,取得该建筑物所占据的土地所有权。Cfr. F. D. Martino, Della proprietà, in Commentario del Codice Civile Scialoja-Branca, art.810-956, a cura di F.Galgano, Bologna-Roma, 2008, p.501.
[28]
例如,在姜国虹与程凤清、第三人程家玉不当得利纠纷案中,被告擅自拆除原告的房屋,并在原告的宅基地上重新修建了房屋。法院基于物的效用考虑判决驳回原告关于拆除该房屋的请求。参见吉林省大安市人民法院(2015)大太民初字第239号民事判决书。
[29]
参见王泽鉴:《民法物权·通则·所有权》,中国政法大学出版社2001年版,第307310页;梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社2005年版,第246页;崔建远:《不动产附合规则之于中国民法典》,《江汉论坛》2017年第6期。
[30]
对于非给付型不当得利,也有学者认为该得利不正当是因为它违反了财产分配或归属秩序,因而可以被纳入一般不当得利返还请求权的适用范围中。参见[]鲍尔·施蒂尔纳:《德国物权法》下册,申卫星等译,法律出版社2006年版,第467468页;张康林:《不当得利返还请求权之再定性》,《当代法学》2007年第5期。
 [31]
在依法律规定发生的物权变动情形,比较法上亦有取得物权同时取得其财产价值的立法例,如依时效取得物权就无价值返还问题,而添附导致的物权变动却附加了添附物所有人的偿还义务。两相对比,添附物所有人的偿还义务只能视为基于立法者的整套规范安排,而非建立在不当得利的事实基础上。参见苏永钦:《论动产加工的物权与债权效果》,载苏永钦:《私法自治中的经济理性》,中国人民大学出版社2004年版,第294295页。
[32]
参见广西壮族自治区桂林市中级人民法院(2018)03民初29号民事判决书。
[33]
同前注[30],鲍尔·施蒂尔纳书,第466467页。
[34]
参见曾世雄:《损害赔偿法原理》,中国政法大学出版社2001年版,第12页。关于对所有权行使的限制在何种情形下构成需要补偿的特别牺牲之认定标准的学说理论参见C. Salvi, Il contenuto del diritto di proprietà, Giuffrè, 1994, p.14.
[35]
民法上强制牺牲补偿责任的规定不限于添附情形,我国现行法上亦有如紧急避险人的补偿责任(《民法总则》第182),建设用地使用权提前收回时对地上房屋及其他不动产的补偿责任(《物权法》第148),相邻关系中因使用他人土地造成损失的补偿责任(《民法通则意见》第99条第1款、第100)等。
[36]Cfr. C. Argiroffi, La tutela compensiva della proprietà, in Rassegna di diritto civile, 2012(4), pp.1001-1008.
[37]
参见[]马西米利亚诺·文奇:《论留置权制度的历史发展——罗马法、意大利法与中国法之比较》,李云霞译,《厦门大学学报》(哲学社会科学版)2013年第2期。
[38]
参见[]克里斯蒂安··巴尔、[]埃里克·克莱夫:《欧洲私法的原则、定义与示范规则:欧洲示范民法典草案》(全译本·8),朱文龙等译,法律出版社2014年版,第732736页。
[39]
参见崔建远:《维修义务是否受租赁物毁损原因的影响?》,《当代法学》2010年第2期。
[40]
同前注[2],最高人民法院民事审判第一庭编著书,第149页。 [41]参见常鹏翱:《装修他人房屋案件的法律适用》,载常鹏翱:《物权法的展开与反思》,法律出版社2017年版,第78页。采用这一裁判理由的案件如上海力见广告有限公司与上海昊强粮油有限公司房屋租赁合同纠纷案”(上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二()终字第2218号民事判决书)上海农林职业技术学院土地租赁合同纠纷案”(上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二()终字第3101号民事判决书)等。
[42]
参见刘爱国与王丽丽房屋租赁合同纠纷案”(河南省三门峡市中级人民法院(2018)12民终337号民事判决书)房大庆等房屋租赁合同纠纷案”(北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第07253号民事判决书)威虎商业投资管理(上海)有限公司、朱龙德等与复地宝丰商业投资管理(上海)有限公司、上海威虎赛车俱乐部有限公司等房屋租赁合同纠纷案”(上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二()终字第73号民事判决书)等。
[43]
如《德国民法典》第539条第1款规定,承租人可以依照关于无因管理的规定,向出租人请求偿还其就租赁物所支出的费用。
[44]
如《日本民法典》第196条第2项规定:关于占有人为改良占有物而支付的金额及其他有益费用,以其价格增加现存情形为限,可以依回复人的选择,使其偿还支付的金额或增加额。我国台湾地区民法431条规定:承租人就租赁物所支出有益费用,因有增加该物之价值者,如出租人知其情事而不为反对之表示,于租赁关系终止时,应偿还其费用。但以其现存之增价额为限。
[45]
如《意大利民法典》第1592条第1款规定:除法律或者惯例的特殊规定外,承租人对租赁物所进行的改良没有求偿权。但是如果得到了出租人的同意,承租人应当在改良费用额与返还时的有效价值之间选择金额较低的一项请求给予偿付。
[46]
同前注[30],鲍尔·施蒂尔纳书,第478页。
[47]
参见王泽鉴:《不当得利》,北京大学出版社2015年版,第255页。
[48]
参见[]曼弗雷德·沃尔夫:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第277页。
[49]
参见黄茂荣:《无因管理与不当得利》,厦门大学出版社2014年版,第136页。
[50]
参见浙江省金华市中级人民法院(2016)07民终4499号民事判决书。
[51]
例如,在丁占庆与王成房屋租赁合同纠纷案中,原告租赁被告的房屋用于开办医院,并对房屋进行了改造和装修。后因原告拖欠租金导致合同解除,原告主张对其装修费用的补偿,法院判决认为,在装修与房屋附合不能恢复原状的情况下,被告对房屋及其附合装饰装修物的接收,并不能推断其同意接受或利用装饰装修物。从被告拒绝利用该装饰装修的意思表示,以及房屋空置的实际情况判断,被告并没有从该装饰装修中获取利益,不需要补偿。参见青海省高级人民法院(2018)青民再40号民事判决书。
[52]
同前注[3],崔建远文。
[53]
参见辽宁省锦州市中级人民法院(2017)07民终1273号民事判决书。
[54]
例如,《德国民法典》第951条规定,只要是因附合、混合或加工丧失权利的人,即可依照不当得利返还的规定,请求受益方进行补偿;《瑞士民法典》第672条第3款规定,材料所有人恶意实施添附,法院得就其建筑物对土地所有人所具有的最低价额判定赔偿;《意大利民法典》第936条第2款规定,土地所有人愿意保留添附物的,可以选择支付材料费和人工费或者支付土地的增值额。
[55]
参见单平基:《民法典编纂中恶意占有有益费用求偿权的证立及界分》,《当代法学》2016年第3期。
[56]
参见中国石油吉林石化矿区服务事业部与刘亚兴、吉化集团公司房屋租赁合同纠纷案”(吉林省吉林市中级人民法院(2015)吉中民一终字第352号民事判决书)宋喜刚与西北湾乡西湾村委会房屋租赁合同纠纷案”(新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院(2014)昌中民一终字第139号民事判决书)湖北洪山宾馆集团有限公司与武汉新康霸文化传播有限公司土地租赁合同纠纷案”(湖北省高级人民法院(2017)鄂民终396号民事判决书)珠海市香洲兰埔股份合作公司房屋租赁合同纠纷案”(广东省珠海市中级人民法院(2017)04民终616号民事判决书)邓松与余艳玲租赁合同纠纷案”(广西壮族自治区柳州市中级人民法院(2017)02民终2846号民事判决书)杭州萧山锦旺商务酒店与杭州萧山东风鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷案”(浙江省杭州市中级人民法院(2018)01民终9130号民事判决书)等。
[57]
同前注[48],曼弗雷德·沃尔夫书,第276277页。
[58]
法释〔200911号第11条规定:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:()因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;()因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;()因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;()因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
[59]
同前注[31],苏永钦文,第305页。
[60]
参见陈本寒:《构建我国添附制度的立法思考》,《法商研究》2018年第4期。

 

来源:《法学》2019年第9期

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责任编辑:李宇

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